Regijski posvet: kako novela stanovanjske zakonodaje spreminja oddajo stanovanj, najemnine in subvencije
Regionalna razvojna agencija Ljubljanske urbane regije (RRA LUR) je 19. novembra 2025 v Veliki sejni dvorani Mestne hiše gostila regijski posvet o najnovejših spremembah na stanovanjskem področju. Dogodek, pripravljen na pobudo Ministrstva za solidarno prihodnost, je bil namenjen občinam, javnim stanovanjskim skladom in drugim deležnikom, ki so se seznanili z zakonodajnimi novostmi ter priložnostmi za razvoj dostopnega najemnega bivanja.
Uvodoma je direktorica RRA LUR mag. Lilijana Madjar poudarila, da osrednjeslovenska regija kot gospodarsko najmočnejše območje v državi nosi tudi največji pritisk stanovanjskih potreb in da je usklajeno regionalno načrtovanje ključno za zagotovitev zadostnega obsega dostopnih stanovanjskih enot. Matej Gojčič z RRA LUR je to uvodno misel podkrepil s podatki, da je LUR z 239 prebivalci/km² najgosteje poseljena regija v državi, v njej živi več kot četrtina prebivalstva, ki se stalno povečuje, s tem pa tudi stanovanjske potrebe v regiji. Visoke cene nepremičnin dostopnost dodatno omejujejo. Ilustrativna je denimo cena hiš, ki v LUR dosega v povprečju 405.000 evrov, medtem ko je v Beli krajini bliže 70.000 evrov – razlike v plačah temu razkoraku ne sledijo. To še krepi pritisk migracij v regijo. Regionalni prostorski plan, ki ga izdelujejo, bo ponudil ključen strateški okvir za usklajevanje države in občin, osredotočen pa je na policentrični razvoj, poselitev v koridorjih dobre pokritosti z javnim potniškim prometom ter usmerjanje nove pozidave v nepozidana stavbna zemljišča, revitalizacijo degradiranih območij in zgoščevanje poselitve.
Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada MOL, je predstavil aktualno stanje in ključne izzive pri zagotavljanju dostopnih najemnih stanovanj v prestolnici. Poudaril je, da so cenovno dostopna najemna stanovanja predpogoj za zdravo in funkcionalno državo ter lokalne skupnosti, saj omogočajo bivanje poklicem, ki predstavljajo hrbtenico družbe – zdravnikom, medicinskim sestram, učiteljem, vzgojiteljicam, policistom in drugim. Trenutno je na voljo 4.669 mestnih stanovanj (večinoma neprofitnih, deloma bivalnih enot, oskrbovanih stanovanj in posebnih namenskih enot), primanjkljaj pa je velik, saj bi jih potrebovali vsaj še enkrat toliko. Projekti, ki so že v gradnji, bodo prinesli dodatnih 1.467 stanovanjskih enot, srednjeročno pa računajo na občutno povečanje fonda stanovanj predvsem zaradi poselitvenega razvoja Stanežič in območja Remize.
Ključne zakonodajne novosti
V nadaljevanju so predstavniki Ministrstva za solidarno prihodnost podrobneje predstavili zakonodajne rešitve in podporne mehanizme, obenem pa odgovorili na praktična vprašanja občin in javnih skladov glede izvajanja novih določb. Andrej Grdiša je predstavil nove možnosti financiranja javne najemne gradnje, ki jih uvaja Zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj (ZFSGJNS). Eva Čarman je pojasnila novosti na področju najemnih razmerij, javnih razpisov ter pravic najemodajalcev in najemnikov, Martina Gramc reformo neprofitnih najemnin in subvencij, Matija Polajnar pa spremembe pri vzdrževanju večstanovanjskih stavb. Poseben poudarek so namenili tudi podzakonskim aktom, ki konkretizirajo izvajanje nove ureditve:
- Oba ključna pravilnika – Pravilnik o oddaji javnih najemnih stanovanj v najem in Pravilnik o načinu in postopku izračuna neprofitne najemnine ter višine subvencije najemnine – začneta veljati 1. 12. 2025, pri čemer se del pravilnika, ki se nanaša na izračun neprofitne najemnine, začne uporabljati 1. aprila 2026. Do takrat glede neprofitnih najemnin še veljajo določbe Uredbe o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin.
- Reforma spreminja razmerje med občinami in državo pri financiranju subvencij: po preobratu bodo izdatki občin za subvencijo najemnine v povprečju nižji za 3,4 milijona evrov, in bodo na letni ravni znašali 10,6 milijona evrov. Izdatki države pa se z ravni leta 2025 (povračilo za 2024) v višini 9,3 milijona evrov postopno zvišujejo – od 15,4 milijona evrov do 20,4 milijona evrov v štirih letih (preračunano glede na število upravičencev v letu 2024).
- ZFSGJNS omogoča gradnjo javnih najemnih stanovanj v 10-letnem obdobju (še 9 let), kar je dovolj časa tako za spremembe prostorskih aktov kot za pripravo projektov in izvedbo gradnje.
- Za dodatna pojasnila se lahko občine in javni stanovanjski skladi obrnejo na pristojno ministrstvo po e-pošti stanovanja.msp@gov.si.
Zaključimo lahko, da nove zakonodajne rešitve prinašajo pomemben okvir za razvoj dostopnega najemnega bivanja, hkrati pa povečujejo pomen usklajenega, strokovnega in pravočasnega delovanja na lokalni in regionalni ravni.